КУПУЈЕТЕ СТАН? Једна грешка може вас коштати чак 11.000 евра!

НА ДОМАЋЕМ тржишту капитала, где берза и даље има маргиналну улогу, некретнине су доминантна класа имовине. За велики број грађана стан није само кров над главом, већ инвестиција, облик штедње, наслеђе, заштита од инфлације и симбол сигурности.

Фото: pexels.com

Управо зато, порези који прате куповину стана чине важан део укупне финансијске конструкције - трошак који може "појести" неколико квадрата или, пак, значајно утицати на исплативост куповине.

Разумевање пореског оквира подједнако је важно као и процена локације, цене квадрата или потенцијалне закупнине у случају издавања и остваривања пасивног прихода.

Разлика између новоградње и староградње, између ПДВ-а и пореза на пренос апсолутних права, али и питање права на повраћај дела пореза, могу променити укупни трошак куповине за неколико хиљада евра.

Обвезник пореза на пренос апсолутних права по закону је продавац, али се у пракси готово увек уговором предвиђа да ту обавезу преузима купац. Реч је о уобичајеној клаузули која произлази из уговорног договора страна, а не из законске обавезе купца. Након овере уговора код нотара, документација се доставља Пореској управи, која доноси решење о утврђеном порезу, а уплата се врши у року наведеном у том решењу.

Први стан и повраћај ПДВ-а

Посебно важна тема је право на повраћај ПДВ-а за купце првог стана. Држава омогућава рефундацију ПДВ-а за одређену квадратуру, под условом да купац нема у својини или сусвојини другу непокретност на територији Србије. Повраћај се односи на 40 квадратних метара за купца, уз додатних 15 квадрата за сваког члана домаћинства који нема другу непокретност.

Ово право може значајно смањити ефективну цену новоградње, али захтева уредну документацију и испуњење свих формалних услова. Важно је знати да се право на рефундацију остварује подношењем захтева надлежној пореској филијали, уз пратећу документацију као доказ да су услови испуњени.

Новоградња вс. староградња

Основна подела зависи од тога да ли купујете стан од инвеститора у новоградњи или од физичког или правног лица на секундарном тржишту.

Ако купујете нов стан од инвеститора који је у систему ПДВ-а, на цену се обрачунава порез на додату вредност. У том случају не плаћа се порез на пренос апсолутних права, јер се ове две врсте пореза међусобно искључују. ПДВ је, по правилу, већ укључен у оглашену цену, али је важно проверити да ли је цена исказана са ПДВ-ом или без њега, јер то значајно утиче на укупни износ који купац мора да плати.

С друге стране, када се купује стан у староградњи, односно од физичког лица или од субјекта који није у систему ПДВ-а, плаћа се порез на пренос апсолутних права. Овај порез износи 2,5 одсто од пореске основице, а основицу утврђује Пореска управа, најчешће на основу уговорене цене, али уз могућност корекције ако процени да је цена нижа од тржишне. То значи да пријављена цена у уговору није апсолутна гаранција да ће порез бити обрачунат баш на тај износ. Управо зато је важно да бројка у уговору одражава стварну тржишну вредност.

Пореско оптерећење

Пореске разлике зависе од тога да ли купујете новоградњу или староградњу. Код новоградње се обрачунава ПДВ од 10 одсто, који је најчешће већ укључен у оглашену цену, али представља део износа који одлази држави. Код староградње се плаћа порез на пренос апсолутних права од 2,5 одсто, на основицу коју утврђује Пореска управа. Разлика је посебно видљива када су цене више: на стан од 150.000 евра порез у новоградњи износи 15.000 евра, док је код староградње 3.750 евра, што је разлика од 11.250 евра. Ипак, ако купац има право на повраћај ПДВ-а за први стан, ефективни трошак може бити нижи.

Шта долази после куповине

Поред пореза који се плаћа приликом куповине, нови власник стана постаје обвезник годишњег пореза на имовину. Тај порез се плаћа на основу решења локалне пореске администрације, а његова висина зависи од зоне у којој се непокретност налази, квадратуре, старости објекта и других критеријума које прописује локална самоуправа. Обавеза настаје даном стицања права својине, односно уписом у катастар, и траје све док је лице власник непокретности.

Код куповине путем стамбеног кредита порески третман је исти као и код куповине за готовину. Разлика је у додатним трошковима, попут таксе за упис хипотеке и административних банкарских накнада. Хипотека се, као средство обезбеђења, уписује у катастар, али сама по себи не утиче на висину нити врсту пореза који се плаћа приликом куповине стана.

Важно је имати у виду и да се пореска обавеза може разликовати у специфичним ситуацијама - на пример код куповине стана у изградњи, куповине гараже или пословног простора уз стан, или преноса сувласничког удела. У тим случајевима статус продавца и детаљи уговора могу утицати на то да ли се примењује ПДВ или порез на пренос апсолутних права, као и на начин обрачуна пореске основице.

Годишњи порез

Порез на имовину за физичка лица може бити нижи него за правна лица, при чему се стопе обично крећу од 0,3 до 0,4 одсто процењене вредности непокретности.

Најчешће грешке

За купца је кључно да, пре потписивања уговора, јасно зна да ли је цена коначна или ће се на њу додатно обрачунавати порез, да ли има право на повраћај ПДВ-а и у ком износу, као и ко је уговором преузео обавезу плаћања пореза на пренос.

Иако јавни бележници и адвокати учествују у процесу и дужни су да укажу на основне правне последице, одговорност за финансијску процену и планирање, ипак, остаје на купцу.

Дакле, порези на куповину стана у Србији најчешће износе или 10 одсто ПДВ-а код новоградње, уз могућност повраћаја за први стан, или 2,5 одсто пореза на пренос апсолутних права код староградње. Разлика између та два модела може бити значајна, нарочито код скупљих некретнина. Управо зато је разумевање пореског оквира једнако важно као и избор локације или преговарање о цени.

(24седам)

БОНУС ВИДЕО:

Да ли се исплати улагати у некретнине?

Препоручујемо

Економија

0 0

КУПОВИНА АУТОМОБИЛА У НЕМАЧКОЈ: Привлачно за купце из целе Европе, али - опрез

08. 03. 2026. у 21:30

Пољопривреда

0 0

ПОСАО У ВИНАРИЈИ: Ово занимање постаје "суво злато", а нико неће да га ради

08. 03. 2026. у 20:42

Пољопривреда

0 1

ЗАШТИТА ПОЉОПРИВРЕДНИКА: Млекари ће моћи да пријављују непоштене откупљиваче млека

08. 03. 2026. у 20:16

Економија

0 1

ШОК ОТКРИЋЕ: Усисивач од 2.000 евра могао да шпијунира хиљаде људи

07. 03. 2026. у 22:58

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације